关于印发对县人民政府贯彻实施《昆明市物业 管理办法》情况的检查报告的通知
县人民政府：
2018年4月27日,县第十六届人大常委会第九次会议审议通过了《关于对县人民政府贯彻实施〈昆明市物业管理办法〉情况的检查报告》，现予以印发，请县人民政府对报告所提出的问题和建议，结合实际，认真研究，抓好落实。
嵩明县人大常委会
2018年5月31日
关于对县人民政府贯彻实施《昆明市物业
管理办法》情况的检查报告
根据县人大常委会2018年工作计划，经主任会议研究决定，组织检查组于4月27日对我县贯彻实施《昆明市物业管理办法》情况进行检查。现将检查情况报告如下：
一、 我县物业管理基本情况
全县已建成小区159个，其中，单位自建房小区119 个，房地产商开发小区28 个（含龙源花园公开拍卖的自建房小区1个），公租房小区12个；现已建立业主委员会13个，占8%；物业管理服务较好的7个，一般的19个，无物业管理的133个；保障性住房及普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，政府指导价标准为0.45元——1.38元之间，具体收费情况是最低的0.45元，最高的1.36元。别墅、写字楼、商铺等其他性质的物业收费均由市场调节，别墅具体收费情况是最低的（金叶花园）0.60元，最高的（中信·嘉丽泽）5.00元。小区业主大会选定的物业服务收费按照合同执行。
近年来，我县在推进《昆明市物业管理办法》贯彻实施过程中，物业管理机制逐步建立，物业管理行为得到有效改善：一是县住建局加强对各物业企业的监督指导，组织全县物管企业集中学习培训了《昆明市物业管理办法》，不断提高住宅小区物业管理和服务水平；二是下发了《关于嵩明县物业服务企业实施“招投标备案”和“物业费定价备案”管理的通知》文件，实行前期物业服务企业招投标备案和物业服务收费定价备案制度；三是不断健全业主委员会备案制度，指导业主委员会的组建和加强物业管理；四是推进物管小区日常巡查制度，对物业管理区域内消防安全进行逐一排查，安排专人检查物业小区房屋安全、基础下沉等相关情况并做好应急准备工作，对巡查中发现的问题及时督促物管企业整改。
二、 存在困难及问题
通过对我县贯彻实施《昆明市物业管理办法》的检查，检查组认为我县物业管理主要存在以下几方面的问题：
（一）机制体制不健全，对物业企业和业主缺乏有效监督。一是县人民政府及相关部门对贯彻物业管理办法的重要性认识不到位，无《昆明市物业管理办法》贯彻实施意见，街道办事处、社区居委会在组织协调辖区内物业管理活动的作用没有得到充分发挥，仅是依靠县住建局独立负责相关工作，没有形成一个齐抓共管的局面；二是大多数是开发商自己安排物管，没有形成物业管理的良性竞争机制；三是监督指导不到位，没有形成业主和物业企业双向选择的格局；四是对物业企业的服务能力和服务标准无具体的考核办法和指导管理约束机制；五是对长期不缴费的业主缺乏有力的约束手段，收费低、收费难，导致物管运行困难。
（二）宣传工作不到位，守法意识不强。县住建局虽然通过学习、培训等形式对《昆明市物业管理办法》进行了宣传，但在深度和广度上差距还很大。一是物业服务企业认识不到位，没有严格执行此办法，服务质量不高，对业主在水、电、气等方面的服务不能满足；二是宣传没有深入广大群众，业主对物业服务认识不足，不积极支持建立业主委员会，在建立后不配合工作，不履行缴费义务。
（三）业主委员会组建率低，业主和业主委员会自我管理意识不高。一是小区业主委员会组建率低，小区业主委员会面临“成立难、运行难、生存难”三难问题，成立后履职不到位，业主的合法权益得不到有效行使和保障；二是有的业主委员缺乏相应的专业知识，对业主委员会的地位、作用、权利和义务也不太清楚，维权能力普遍不足，难以有效维护广大业主利益。
（四）物业企业服务意识不强，服务管理不到位。一是由于物业管理市场化程度不高，缺乏竞争机制，多数物业服务行业作为房地产的衍生行业，物业服务公司小、实力弱，管理工作仍处在简单的、低标准、低层次的服务上，大多数物业收取管理费用后，服务仅停留在初始化的清扫保洁上；二是物业管理企业专业化水平低，责任心不强，对占用消防通道、私搭乱建、占用公共绿地、噪音影响等不闻不问，其服务态度、服务质量与业主的服务需求相距甚远；三是没有严格执行我县物业管理服务收费指导价，存在物业服务与收费不相符的情况，业主对物管企业意见大，拒绝交费，导致物管公司与住户矛盾突出。
（五）基础设施不健全，建设遗留问题引发物业纠纷，后续物业管理存在安全隐患。一是基础设施不健全，小区在建设时没有按国家相关部委的要求建设调解、卫生、幼教、文化等服务设施；二是配套设施不健全，水、电、气管理与小区建设管理工作不配套，建设遗留问题引发物业纠纷；三是房屋公共维修基金的归集不及时，尚未畅通使用渠道；四是物业发展不平衡，部分小区没有物业管理，小区管理存在安全隐患，不同程度存在脏、乱、差；五是老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金，老小区水、电收费难，空耗无法“消化”。
三、 意见建议
按照县委宜居宜业新辅城建设要求，认真贯彻落实《昆明市物业管理办法》，进一步加强领导，强化监督，提高服务和管理水平，建设和谐社区。
（一）完善机制，明确各级责任
一是根据《昆明市物业管理办法》，尽快出台我县贯彻《昆明市物业管理办法》实施细则。进一步明确各级各部门责任，理顺业主、物业服务企业和社区居委会三者之间的关系；二是县人民政府要成立领导小组。加强对物业管理工作的领导、协调，对小区实行网格化管理；三是建立健全监督和管理机制。形成政府牵头，多部门齐抓共管的局面，确立检查巡查制度，定期不定期开展物业管理小区的检查，及时解决小区管理中存在的困难和问题；四是建立公共维修基金归集机制。将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段，切实杜绝无法及时缴交入库的现象；五是制定物业管理标准，建立健全物业管理考核制度。同时要注重考核成果的运用，以“优胜劣态”激发市场活力，提高企业的竟争力；六是制定合理的物业服务收费指导价。物业服务收费要遵循合理、公开以及物业收费与服务水平相适应的原则，制定分类、分等级的物业服务收费指导价；七是建立业主公约，制定业主缴费约束机制。明确业主的责任义务，督促其按时交费，并按规定履行义务。
（二）加大宣传培训力度，营造良好氛围
一是县住建局及各镇（街道）要做好《昆明市物业管理办法》的宣传工作，通过广播、电视、宣传栏等形式使宣传入区进户，提高全社会对物业管理工作的认知和认同，提高业主和物业管理企业守法意识，使广大业主接受和支持物业管理工作；二是加大培训力度，加大对物业服务企业员工的专业技能培训，要求物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更要注重个人素质方面的培养，使物业企业进一步明确自己的工作责任和性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。
（三）积极引导组建业主委员会，发挥业主自治自律作用
通过组建业主委员会，从根本上解决责任主体缺位问题，提高业主在物业管理活动中的参与程度，实现物业服务企业与业主的良性互动，真正达到双向选择、提高物业服务的市场化程度。促进业主自治自律、民主决策，依法维护自身合法权益。一是政府主管部门要积极会同镇（街道）、园区，在综治、发改、民政等相关部门的指导下按法定程序组建业主委员会，并将业主自治机构的管理纳入社区管理。二是探索小区业主委员工作经费补贴制度。在小区公共设施经营收益和维修保障基金利息收益中统筹一定资金作为业主委员会工作经费，明确业主委员会主任及组成人员的工作补贴，具体标准由业主大会讨论决定，使业主委员会能切实履行好职责，维护业主权益，成为业主的“贴心管家”。
（四）从源头统筹推进物业管理，夯实基础，避免扯皮纠纷
一是新建住宅小区要全面推行物业管理，在项目方案设计阶段就统筹考虑物业管理，并把物业管理纳入规划，推行新建住宅物业交付备案制度，在物业交付物业服务企业管理工作时，要足额拨付物业维修及前期费用；二是住宅开发项目各种配套用房和设施要按中央相关部委标准，在规划设计阶段，要由规划管理部门负责把关，必须确保按国家的标准将居委会、业主委员会、物业服务企业办公用房、管理用房、经营用房纳入规划，并足额配备停车、文化活动、幼儿教育、卫生室、绿化、治安等设施设备，水、电设施做到一户一表，在物业交付使用时，要实行综合验收并备案，确保按批准的规划建成;三是对已建成小区在今后建设中分区域统筹考虑逐步配套相关物业设施；四是加大对商住一体小区特别是有餐馆营业，在小区内私搭乱建厨房、随意摆放垃圾桶等影响居住区环境卫生的专项整治；五是要建立物业承接验收制度，物业管理企业在衔接物业管理时，主管单位要牵头，合同建设单位、居委会、业主委员会对物业公共部位、公共设施、设备进行查验，同时移交相关资料。
（五）引入竞争机制，提升物业服务质量
一是指导物业服务公司科学考核，建立内部激励机制和竞争机制，业主自主选择具备优良服务能力的物业企业进行管理，提高物业企业管理水平，促进小区服务步入规范化轨道；二是要推进旧住宅区综合整治、建立物业管理，想方设法筹措资金，维修改造物业设施，规范管理行为，对从事老小区物业服务的企业，给予政策上的扶持和优惠；三是开展物业管理等级创建工作，加快推进住宅小区物业规范化管理，促使物业管理服务市场化、专业化、规范化，建成环境优美、设施完善的新型社区。